REITs 房地產信託基金在資產配置中的角色

本文為清流君三篇相關影片觀後心得整理。結論是我並沒有保留手上的VNQ。

買房VS不動產投資信託

REITs就是把不動產證券化，獲利模式和買房出租是一樣的(本金成長+租金配息)。把單筆投入當作頭期款，定期定額當作每月房貸，投入與獲利的型態和買房可視為同等，還不用扣除貸款利率和承擔單一房產非系統性風險。不僅配息較高，又能獲得和股票相同的高流動性，如果想要從房地產產業獲利，REITs是相當低成本與高分散風險的選擇。

REITs的報酬來源

從因子分析的角度來看，REITs的獲利涵蓋五大因子：

• 股票型：市場，規模，價值
• 債券型：期限(長債)，違約(高收益債)

因此同時具備股票與債券兩者的風險報酬特性。但因為單一產業集中風險，有負的非系統性超額報酬，抵銷了部分的因子溢酬。

考量因子分散的投資建議

在五個因子當中違約因子溢酬太小，比期限因子還小，＜因子投資＞一書裡寫不建議投資。因此我個人按照因子分散的建議是：如果你的組合原本只有全市場因子，加入REITs，確實能涵蓋更多因子報酬與風險分散；但是如果你本來就分散到小型／價值／長債，因子分散的效益已經達到，再使用REITs就是一件偏沒有效率的事情。

考量標的數與追蹤誤差的投資建議

如果你的高風險標的很少（例如只有配一個VT,或VTI+VXUS），想增加資產多樣性，提高風險調整後報酬，那麼能額外加入的不完全相關性資產之中，VNQ和VNQI確實是順位很前面的選擇（擁有高預期報酬，又不完全相關的資產選擇很難得）。

但代價是追蹤誤差，例如說2020年VNQ落後了VTI一整年，然後2021年大漲過VTI 10%，這就是不完全相關性資產的特性，必須要認識到一段時間之內表現會比股市資產還要差，這就看人能不能接受。

我個人是覺得這種追蹤誤差很煩，而且主要ETF和因子ETF加起來就15個標的，因此想要控制數量了。我是寧可讓國際股市和因子ETF去承受追蹤誤差。